近期，我国公募不动产投资信托基金（REITs）市场申报提速，以商业不动产REITs为代表的新品类不断扩容，多只标志性“首单”创新产品亮相。

机构人士测算，随着商业不动产REITs试点步入加速推进阶段，REITs市场将持续扩容。今年以来，交易所已受理的商业不动产REITs拟募集资金规模，已超过去年全年REITs发行总量。今年新上市REITs规模有望达到千亿元量级，将在盘活存量资产、扩大有效投资、完善资本市场生态等方面发挥重要作用。

试点提速 “首单”频出

近期，多只公募REITs申报迎来新进展。中国证监会网站显示，易方达广西北投高速REIT、中航中核汇能新能源REIT双双获得证监会批复。

与此同时，商业不动产REITs试点步入加速推进阶段，中信建投首农食品集团商业不动产REIT、汇添富上海地产商业不动产REIT、中金唯品会商业不动产REIT、国泰海通砂之船商业不动产REIT陆续获得反馈。

华泰证券研究所所长张继强分析，商业不动产申报项目呈现“供给提速、资产多元、单笔规模适中、估值较乐观”的特点。商业不动产REITs的发展打开市场空间，开启万亿级市场的新时代。审批效率提升，为市场迅速带来优质资产，也为房地产等企业盘活资产开辟新渠道。

在品类创新方面，“首单”示范效应持续显现。日前，创金合信北京国资商业REIT已提交申报并获受理。该项目是2025年底商业不动产REITs试点启动后，全国首单“城市更新+科技创新”资产组合REITs，标志着我国城市更新资产正式以标准化产品形式走向资本市场。

中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪预计，REITs市场扩容在即。二季度开始，商业不动产REITs有望挂牌上市。商业不动产REITs推出所带来的发行规模增长，将有助于繁荣整个市场生态，推动增量资金入市。

债基入市 “活水”将至

在一级市场积极扩容的同时，资金端的配套举措也在同步跟进。近期，多只新设的混合二级债券基金明确将公募REITs纳入投资范围，这有望为市场引入新的投资者群体，逐步增强市场流动性。

从近期新发产品的合同条款中可见一斑。长信基金公告显示，长信稳健汇利90天持有期债券基金将于5月14日起发售。该基金可投资公募REITs，将综合考量宏观经济运行情况等多方因素，对公募REITs的投资价值进行深入研究，精选具有较高投资价值的公募REITs进行投资。

公募REITs纳入债券基金投资范围，符合当前政策导向。证监会此前发布的通知明确提出，支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围。

中信建投证券固定收益首席分析师曾羽表示，将REITs纳入二级债基的投资范围，有望进一步提升基金产品的资产配置效果。

制度优化 扩容可期

从政策端观察，制度规则持续完善，为REITs市场高质量扩容保驾护航。

从顶层设计来看，REITs专项立法工作已纳入规划。证监会印发的2026年度立法工作计划中列明的“需要抓紧研究、择机出台的项目”，包括制定《公开募集不动产投资基金监督管理暂行办法》等。

证监会此前发布的通知还明确，研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金（REITs ETF）等创新产品，进一步丰富投资者资产配置选择。后续将结合市场发展情况深入研究相关建议，为REITs市场引入更多长期资金，促进市场健康发展。

清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监郭翔宇建议，下阶段的关键是将多层次REITs市场升级为全周期的资产培育平台：一方面，促进资管转型，引导市场主体在REITs平台持续主动管理，破解优质资产“惜售”梗阻，以存量盘活带动增量扩容；另一方面，强化公私募市场协同发展，让公募REITs与机构间REITs互为补充，为不同类型新业态的长期运营提供适配的金融土壤。